Find an apartment – So, what exactly are you looking for?

Dein Suchprofil

Du musst wissen in welchem Kostenrahmen du dich bewegst. 100.000 oder 500.000. Zusätzlich ist die Mietrendite, angesprochen im letzten Post, sehr wichtig. Soll es eine kleine 1 Zimmerwohnung sein für einen einzelnen Mieter oder eine 4 Zimmerwohnung für eine kleine Familie oder Studenten? Im Falle einer kleinen 1 – 1,5 Zimmerwohnung fliegen also alle Wohnungskäufer raus, welche aufgrund von Familie nach etwas suchen. Die Wohnungen sind schlicht zu klein. Hier ist somit die Konkurrenz kleiner und es braucht nicht so viel Eigenkapital.

Wann finde ich endlich meine perfekte Wohnung

Wie auch schon als Student habe ich schnell gemerkt, dass sich ein langer Zeitraum auszahlt, wenn ich in einer wirklich guten WG wohnen wollte. In dieser Zeit hat sich das tägliche Facebook durchsuchen und bei Fund schnelles handeln bezahlt gemacht. Daher habe Gedult bei der Wohnungssuche und mache eine Routine daraus täglich nach Angeboten die deinem Profil entsprechen zu schauen. Bei immobilienscout24 beispielsweise kannst du deine Ergebnisse direkt nach “nur kaufen” filtern und sogar Mietspiegel anzeigen lassen. In einem der Bücher wird empfohlen seinen Marklern der Umgebung sein Suchprofil zu schicken, damit diese auch ein Auge drauf haben.
Ist die Wohnung erst einmal gefunden empfielt es sich schnell zu handeln. Schnell in Form von weiß was du noch wissen musst um dich gegen die Immobilie oder im besten Fall noch mehr für die Immobilie zu entscheiden. Somit kann viel Mühe und auch Zeit gespart werden. Weißt du vor der Besichtigung durch deine Fragen, dass die Wohnung wegfallen wird, hast du wertvolle Fahrtzeit gespart und neue Zeit gewonnen für andere Objekte.

Ort , Zustand und Mietsituation

Kurz und knapp:
Gibt es etwas an dem Ort das dich als Mieter stören würde. Ein Ausblick auf die Schienen des stündlich vorbeirauschenden Zuges vielleicht?
In welchem Zustand befindet sich die Wohnung. Sind direkt oder in den nächsten Jahren Reparaturen fällig? Steuerlich kann eine etwas weiter entfernte geplante Instandhaltung sehr lohnen. Sind diese im Kaufpreis schon mit einkalkuliert?
Ist der Mietpreis und die damit einhergehende Rendite realistisch? Ist sie zu hoch oder gar zu niedrig? Gibt es bereits einen festen Mieter oder muss dieser erst gefunden werden?

Zusätzlich: Hast du bereits an die Finanzierung gedacht und wie schnell kannst du das Geld beschaffen? Direkt ein Angebot mit der Bank im Rücken abzuschließen kann den entscheidenden Vorteil bringen.

Der Cashflow – blanke Zahlen für eine rationale Entscheidung

Robert Kyosaki hat dem Cashflow Thema ein ganzes Buch gewidmet. In unserem Fall Mietrendite genannt. Er beschreibt, dass es immer besser ist einen Zahlungsstrom zu einem hin, statt von einem weg zu erzeugen. Klingt banal doch wie viele “kaufen” sich einen Neuwagen und zahlen es Jahre lang ab. Berechne deinen eigenen Cashflow, um zu wissen wie viel Geld vom Objekt monatlich übrig bleibt und ob du mit Nachzahlungen noch Gewinne oder Verluste machst. Nimm daher die monatliche Kaltmiete und ziehe alle direkten Kosten davon ab. Tilgung an die Bank sowie Rücklagen für Reparaturen und Mietausfälle. Musst du selbst jeden Monat etwas dazu steuern, rechnet sich die Wertanlage schon gar nicht mehr so stark. In Kyosakis Buch wird beschrieben wie er versteht, dass er theoretisch unendlich Wohnungen kaufen kann, die sich selbst tragen. Wohnungen bei denen er selbst jeden Monat etwas dazu steuern muss, sind von seinem Gehalt abhängig und in der Anzahl begrenzt. Daher sollten die Wohbnungen einen positiven Cashflow generieren, um sich selbst zu tragen und abzubezahlen.

Steuern

Die Wohnung 10 Jahre halten und danach steuerfrei verkaufen oder Kosten der Wohnung als minderndes zu versteuerndes Einkommen absetzen. Das sind nur wenige Dinge die genutzt werden können, um die Rendite zu optimieren. Von den Mieteinnahmen abgezogen werden dürfen zB die Zinsen an die Bank, eine Abschreibung für die Gebäudenutzung und die Kosten für Betrieb und die Instandhaltung also beispielsweise Reparaturen.
Kenne deinen eigenen Steuersatz und rechne es mit ein in deine Wohnungskalkulation.

Die Kaufentscheidung

• Wie viel Eigenkapital brauchst du um die Wohnung zu kaufen und welcher Cashflow entsteht mit dem Kauf.
• Beim Mieterwechsel: kann die Miete aufgrund eines neuen Bades aufgewertet werden? Braucht es dazu nochmals Eigenkapital und wie sieht der Cashflow danach aus? Vor und nach den Steuern?
• Kalkuliere das Ende deiner Zinsbindung an die Bank mit ein. Wie viel Restschuld hast du am Ende und bei welchen theoretischen Zinsen wäre der Cashflow wie heute? Denn diesen kannst du dir leisten, du entscheidest dich ja gerade dafür 🙂

Die Finanzierung – mit wie viel Eigenkapital sollte ich an die Sache ran gehen

Grundlegend ist so wenig Eigenkapitalanteil wie möglich sinnvoll. Es kann an anderer Stelle für dich arbeiten. 20% selbst zu leisten und 80% von der Bank finanziert bekommen ist daher durchaus realistisch. Die Kaufnebenkosten werden natürlich selbst getragen, die gehören nicht direkt zur Wohnung und den damit verbundenen Sicherheiten (ca 10% vom Kaufpreis).

Die Zinsbindung ist etwas schönes. 10-15 Jahre lang wird ein Zins garantiert, was unter der aktuellen 0% Zinspolitik natürlich lukrativer ist als jemals zuvor. Darum sollten diese so lange wie möglich festgeschrieben werden. Die Bank wird penibel genau darauf achten, wann dieser Zeitraum um ist und direkt mit einem neuen Angebot und vermutlich höheren Zinsen aufkommen. Typischerweise gibt es ab 15 Jahren Zinsbindung unverhältnismäßig hohe Zinsaufschläge.

Wie viele Zinsen zu leisten sind hängt von dem aktuellen Zinsniveau, dem Objekt selbst und der eigenen Bonität ab. Schlicht: wie viel Risiko entsteht durch die Investition der Bank.

Der Finanzierungsvermittler
Die eigene Hausbank hat nur mit Glück die besten Konditionen. Ein Vermittler hat Zugriff auf hunderte Banken und wird von der Bank bezahlt, da die Bank selbst durch seine Hilfe keine Kosten am Schalter hat. Es kann auch im Vorfeld schon ohne Mietobjekt eine erste Bonitätsprüfung gemacht werden, um für dich selbst einen groben Rahmen zu finden, wie viel Fremdkapital denn möglich ist.
Mit ihm wird der Kampf um niedrige Zinsen leichter, da er die Kommunikation übernimmt.

Fazit für einen erfolgreichen Start

Ab ca. 2000€ Netto kannst du loslegen und eine Finanzierung bekommen. Die Bank wird dir nur gegen Vorlage einer Haushaltsrechnung (Einnahmen/Ausgaben) und einer positiven Vermögensbilanz (mehr Vermögen als Schulden) Geld geben. Ist dein Schufa Score über 95, ist das interne Raking kein Problem für dich. Das Eigenkapital wird möglichst niedrig gehalten und die Kaufnebenkosten werden selbst getragen. Sich seiner Wohnung die gekauft werden möchte im klaren sein und dran bleiben.

Und das aller Wichtigste: lernen und Spaß haben 😀

 

Sources:

Die Do-it-yourself-Rente: Passives Einkommen aus Immobilien zur Altersvorsorge (Link)
Erfolg mit Wohnimmobilien – Thomas Knedel (Link)
Rich dad Poor Dad (Link)